2023年重慶注冊會計師復習要點：《經濟法》用益物權

　　用益物權概述

　　(一)用益物權的概念

　　1.以使用他人之物為目的的物權，稱用益物權。

　　2.用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權僅涉及物的使用價值，不包含處分權能。

　　(二)用益物權的類型

　　用益物權包括建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、地役權。

　　建設用地使用權

　　(一)建設用地使用權的概念

　　建設用地使用權，是依法對國家所有的土地進行占有、使用和收益，并利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。

　　【注意】建設用地使用權自登記時設立，登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

　　【提示】除興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、鄉(鎮)村公共設施以及公益事業建設經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有土地的外，其他對集體土地的建設利用，都必須先征歸國有，然后取得國有建設用地使用權。

　　(二)建設用地使用權的取得

　　1.創設取得(一級市場)

　　無償劃撥：

　　(1)土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

　　(2)下列確屬必需的，可由縣級以上人民政府依法批準劃撥：①國家機關用地、軍事用地；②城市基礎設施用地、公益事業用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利項目用地等；④法律、行政法規規定的其他用地。

　　【注意】嚴格限制劃撥土地的使用用途。用于商業開發的建設用地，不得以劃撥方式取得建設用地使用權。

　　(2)除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制

　　有償出讓：

　　(1)建設用地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為

　　(2)建設用地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或雙方協議的方式。其中，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的：①應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓；②沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式(出讓金不得低于按國家規定所確定的)

　　(3)出讓年限按下列用途確定：

　　①居住用地70年；②工業用地50年；③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；④商業、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。

　　【注意】(1)住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。(2)非住宅建設用地：①期滿如需繼續使用，應當至遲于屆滿前1年申請續期(除根據社會公共利益需要收回土地的，應當予以批準)；②準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依規定支付土地使用權出讓金；③未申請續期或雖申請續期但未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

　　2.移轉取得(二級市場)

　　(1)移轉取得方式：建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

　　【解釋】土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　【注意】建設用地使用權的轉讓、互換、出資、贈與，應當向登記機構申請辦理變更登記。

　　(2)以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產時應當符合的條件(即“出讓+轉讓”)：

　　①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

　　②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上。屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；

　　③轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　(3)以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產時應當符合的條件(即“劃撥+轉讓”)：

　　①按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批；

　　②有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

　　(4)讓與禁止，即不得轉讓的房地產：

　　①以出讓方式取得土地使用權，不符合法定轉讓條件的；

　　②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

　　③依法收回土地使用權的；

　　④共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

　　⑤權屬有爭議的；

　　⑥未依法登記領取權屬證書的；

　　⑦法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　(三)建設用地使用權的終止

　　1.終止原因

　　建設用地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

　　【注意】建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記，登記機構應當收回建設用地使用權證書。

　　2.提前收回的情形

　　出現下列情形之一，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

　　(1)為公共利益需要使用土地；

　　(2)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地；

　　(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準；

　　(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地；

　　(5)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢。